中央密集调研楼市 据传调控新政最快10月出台

　　8月的深圳楼市创下了楼市新政后房地产市场成交的一个纪录:二手房成交水平已堪比调控之前。然而对于8月的成交量，业内存在不同看法，有人认为是市场回暖，有人则认为与4月以来的累积成交，以及《深圳房地产市场监管办法》出台带来的市场影响有关。不管如何，8月的这波行情为积蓄许久的深圳楼市带来一波上升的冲动。

　　面对这波上涨行情，中原地产二级市场统筹发展中心副总经理周曜在上周的一次地产论坛上透露，近期决策层已有多轮调研，中央出台新一轮调控措施的预期正在加强。而美联物业全国研究中心主任徐枫也表示，新一轮调控最快10月出台，税收政策将首当其冲。

　　“市场累积需求造成8月假成交”?

　　8月，楼市一改五六月的成交冷淡，成交套数、面积都与调控前几乎相同。根据深圳规划国土委公布的数据显示，8月深圳二手房成交13279套，环比7月上涨53.37%，成交面积约为123.84万m2，相比7月上涨58.8%。

　　而实际上的成交量可能更高。周曜表示，国土房产部门统计的成交情况较市场有些后滞，而中原根据自己地铺的成交数量统计，以及中原的市场份额推算，

　　8月的实际成交套数应该在15000—16000套左右。“8月确实有点猛，有点火爆。”周曜说。

　　此前，业内一直认为刚性需求的释放以及《深圳房地产市场监管办法》的出台、实施，造成了市场对“阴阳合同”大限的误读，直接导致成交量的飙升。对此，周曜解释称，根据中原的统计，深圳

　　4月成交了约2万套二手房，但实际最后实现过户的可能就只有1万套，剩下的1万套因为新政出台导致在吵架、打官司，在纠缠，而8月成交量的火爆不是市场真的转好，而是消化4月没有登记进去的那1万套。

　　周曜表示，五六月就是在消化政策，5月是政策冰冷期，6月银行偷偷放贷了，这两个月的二手房成交量很多是出自消化之前违约谈判谈不清楚积累的历史成交，只有一部分成交得比较便宜的才是真正的刚性需求。

　　但这种延迟的成交从六七月开始让不明真相的市民觉得市场很火，很多人看房子，再加上通胀成为一种切身的感受，也加剧了市民的入市欲望。另外，银行也在偷偷摸摸做一些创新产品。周曜认为，今年这一轮调控与

　　2008年最大的不一样是:2008年是信贷总额控制，现在却不是。银行有很多钱，就有动力放贷，所以现在银行出现了很多创新产品，商贷通、VIP授信以及联名申请等，再加上“阴阳合同”大限的传闻，为市场带来了很多冲动，于是市场看上去“火”了。

　　“一二手房上涨气势已形成”?

　　根据中原的统计，深圳每年一二手房的成交量都是在1400万m2左右，2005年—2007年，每年一二手房比例虽不同，但每年的成交面积综合都在1400万m2左右。2008年成交惨淡，一二手房成交面积才800多万m2，但2009年成交面积达2000万m2，多出来的正好是2008年的差额。周曜表示，中原做了城市排查，广州、深圳、上海、北京都存在平均线，不管是刚需、投资还是投机，每年深圳买房就有这样一个水平。

　　而在2010年前几个月需求明显被抑制时，专注于新房市场的吉隆地产经纪公司总经理林昌隆认为，从4月出台新政以来，成交量和价格都得到了压制，压价达到了6个月，压制的情况非常明显，而结果就是压得越久，购买力就越强。

　　“一手房价格下半年难以松动。”徐枫表示，深圳楼市下半年一手房成交量与供应相关，下半年的供应会上升，因此成交量会上涨。据美联统计，今年上半年深圳一手房的供应量是160万m2，但去年1—8月的同期水平是270万m2，从历史看，深圳新房供应量一直在下跌，所以价格难以松动。

　　“即使有潜在的优惠，但优惠不会很多，特别是深圳市场。”徐枫表示，而对于二手房市场，“8月如此火爆，但9月初的日成交套数还在300—500的区间段里徘徊，所以我们对二手房下半年的走势不太看好，但也不会有很大的变数，基本上环比在2%—3%之间”。

　　“目前的楼价就是骑虎难下，主要的原因是买卖双方都比较有信心，买方对未来有信心，卖方也对未来有信心，大家都有信心的前提之下很难能有一个新的调整。”林昌隆表示。

　　接下来的“金九银十”是一个敏感时期。徐枫表示，“金九银十”本来是没有的，但市场氛围营造出来以后，可以把销售导向引入到这个结果里，“金九银十”的气氛做起来后就可以带动整个市场的成交。

　　“一手、二手房的成交气势起来了，如果没有调控政策，价格不但不会跌，涨得还会很凶悍。”周曜认为，一旦8月的行情延续到9月、10月，就会形成房价上涨的行情，如果不加以调控就会导致报复性上涨。

　　调研密集，调控新政最快10月出台?

　　“中央调研的密度比想象的高，他们很焦虑，超预期的政策是很有可能的。”周曜表示，中原地产近期已接到几波调研，联系近期国家统计局针对空置房调查的消息，可见决策层正加紧对楼市的摸底。

　　“政策的忍受度不会很高，如果决策层9月、10月陆陆续续看到这些数据，从北京、上海、深圳的数据看，环比这种交易量会非常难看，因此超预期政策的可能性很大。”周曜表示，“房产税不一定全部都有，个别城市试点的几率还是很高的，如果各部委不产生共识根本调不下去，继续出台政策比坐以待毙的可能性高”。

　　美联物业则认为，最快今年10月出新的宏观调控政策。徐枫表示，新一轮调控会从税收方面进行调整。

　　“如果9月不出政策，让房价真的高到一定水平再调，那才是政策累加，那时候累加的伤害更大。”周曜说。

　　而作为开发商的郑炜坤有更乐观的估计:“在一段时期内不会有大的动作，也就是说要保证平稳过渡，调控政策也不会有大的动作，物业税会摊薄地方政府财政收入，房产税出台则会增加购房者负担，很有可能转嫁到租金上，但租金又是房价投资回报率的支撑；再者，人民币有升值的压力，政府不可能在这几年内把房价打下来。


　　-市场反应

　　楼市稍转好

　　开发商就涨价

　　近两周来，在成交量上升的带动下，不少开发商趁机涨价，部分源于规划利好，而部分则借着尾盘销售等原因涨价，促使消费者更快进行交易。

　　首先，前海和宝安中心区的项目受益于前海规划概念，近期都有不约而同的涨价现象。如鼎太风华奥斯卡8月31日晚上开盘，均价高达3.1万元/平方米，创出了前海新楼盘价格新高。而天健时尚空间楼盘，在8月中旬的均价是1.8万元/平方米，到了8月下旬，均价升为2.3万元/平方米。而9月1日，该楼盘的均价到了2.8万元/平方米。

　　此外，位于福田区景田片区的七街公馆近日推售均价约为2.3万—2.4万元/平方米的单位，但有中介向记者表示，要买赶快买，该中介透露该楼盘所剩套数不多，在这批单位售罄后，开发商将提价至2.7万—2.8万元/平方米。

　　“开发商优惠减少现象确实比较明显。”深圳世联地产市场研究部表示，“最近四周成交量的持续放大，恢复了开发商对楼市的信心，从而导致价格企稳，甚至反弹”。

　　近两周来，在成交量上升的带动下，不少开发商趁机涨价，部分源于规划利好，而部分则借着尾盘销售等原因涨价，促使消费者更快进行交易。

　　首先，前海和宝安中心区的项目受益于前海规划概念，近期都有不约而同的涨价现象。如鼎太风华奥斯卡8月31日晚上开盘，均价高达3.1万元/平方米，创出了前海新楼盘价格新高。而天健时尚空间楼盘，在8月中旬的均价是1.8万元/平方米，到了8月下旬，均价升为2.3万元/平方米。而9月1日，该楼盘的均价到了2.8万元/平方米。

　　此外，位于福田区景田片区的七街公馆近日推售均价约为2.3万—2.4万元/平方米的单位，但有中介向记者表示，要买赶快买，该中介透露该楼盘所剩套数不多，在这批单位售罄后，开发商将提价至2.7万—2.8万元/平方米。

　　“开发商优惠减少现象确实比较明显。”深圳世联地产市场研究部表示，“最近四周成交量的持续放大，恢复了开发商对楼市的信心，从而导致价格企稳，甚至反弹”。

　　日售近百套，拍卖房市场再热

　　而在深圳一直不温不火的拍卖市场，近期也表现出鲜有的火爆。

　　在整个8月的7场房产拍卖会中，除前两场拍卖的为单一项目成交比例较高外，其余几场拍卖成交比例一般在六成左右。而9月9日的房产拍卖会，拍卖标的的115处房产都为水晶之城的单身公寓，当日拍卖115套，成交89套，其中，水晶之城商业C段的房产成交价较起拍价接近翻番。

　　“水晶之城的名声不是太好，其拍卖房产有如此高的成交比例很难理解。”一名长期关注拍卖房市场的人士表示。

　　而在9月10日举行的另一场拍卖会上，仅有30处标的、物的，但当天迎来数百名竟买者，“以前这种拍卖会少的时候几十人，多的时候100多人，今天好几百人的场面真是罕见。”一名参加房产拍卖会的市民说。

　　而当日的竞拍成交价也让不少购房者大跌眼镜，位于龙华中环花园日明阁一套近80平方米单位，起拍价仅40万元，最后飙升至58万元成交。另外一处位于布吉德兴花园单位48万元起拍，57万元成交；英郡年华花园一单位36万元起拍，57万元成交。

　　“算上竞得者要承担的营业税和个人所得税等，这个价格已超过市场价好几万元。”一名拍卖房投资者说，“溢价幅度之高让人无法理解，难道这些购房者都疯了么?”

　　投资客放售空置房

　　随着国家统计局对于空置房的集中调查和摸底，针对空置房的政策打击似乎箭在弦上，而近期记者从中介处了解到，深圳已有开发商或投资客留有的空置房集中向外售卖，同时也有中介专门代理此项业务。

　　2003年就已入伙的位于龙岗中心城的美利达公寓，近日出现在了中介的促销短信中，“46平方米精致两房，32万元/套起，送精装修”，俨然开发商售楼的口吻。

　　而记者了解得知，美利达已入伙多年，并没有新盘向外发售。但中介表示，此次出售的是同一个业主名下的17套房产，该投资客在美利达公寓开盘时一次性买了20来套，如今将其装修一新向外发售，价格约为6800元/平方米。

　　除却投资客手中的空置房外，开发商也往往留有部分房源。此前曾有丰泽湖山庄开发商放出部分底层单位出售，而近日龙岗中心的佳盛园—育龙庭也放出20来套保留单位，售价在7000元/平方米左右。

　　开发商的空置房产权还在开发商名下，购房者可以新房的方式买卖，而投资客的空置房则要按照二手房交易程序缴纳税费，不过代理中介往往可免中介佣金。

　　目前已有多家中介打起空置房盘活在售业务的主意。中联地产专门成立了策划中心，将按新房买卖的开发商产权和已属投资客房产、按二手房买卖的空置房，都统一到“二级半市场”名下。中联地产方面透露，计划做大此业务。

　　同时，目前，深圳还有专门做“二级半市场”的中介，如泰阳地产、邦宏地产等。此外，美联物业也加强了如尾盘盘活再售之类的“二级半市场”业务。

　　-链接

　　置业建议

　　中国指数院研究总监林建晖:

　　“应该理性购房”

　　任何时候对于购房者来说，应该理性购房，挑选适合自己的。只要用适合自己的方式，在任何时候都可以选到适合自己的商品房。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫:

　　“要量力而行”

　　房地产在短期内没有下降的空间，至于购房者自己要不要入市，要量力而行。在深圳市场，可以买到40万元的房子，也可以买到4000万元的房子，选择区间非常多，不一定非要买景田片区、福田口岸，可以选择低调一点的，把消费偏好转一下就两不误了，这样既可以追上市场走势，也可以满足自住需求。

　　吉隆地产经纪公司总经理林昌隆:

　　“尽量买二手房”

　　购房者是实际需求者，一定要根据自身能力，120平方米买不了就买80平方米，80平方米买不了就买60平方米，毕竟有好过没有。我建议尽量买二手房，因为二手房比一手房便宜，但要注意现楼和生活配套，毕竟居住与生活相关。对于投机客，没有实力、纯粹想获得利润的投机客，现在融资风险太大，避一避吧。(南方日报 曲广宁)